Please enter banners and links.

2-1-6-3 مالکیت زمانی بر مبنای زمان استفاده……………………………………………………………………………..54
2-1-7 خصوصیات قرارداد مالکیت زمانی…………………………………………………………………………………………56
2-1-8 نکاتی که خریداران احتمالی باید به آن توجه کنند………………………………………………………………59
2-2 مالکیت زمانی در قالب عقود معین…………………………………………………………………………………………….60
2-2-1 مقایسه مالکیت زمانی با عقد قرض……………………………………………………………………………………….. 61
2-2-1-1 تعریف عقد قرض…………………………………………………………………………………………………………………62
2-2-1-2 اوصاف عقد قرض…………………………………………………………………………………………………………………62
2-2-2 مقایسه مالکیت زمانی با عقد معاوضه………………………………………………………………………………………63
2-2-2-1 تعریف معاوضه……………………………………………………………………………………………………………………. 63
2-2-2-2 اوصاف معاوضه……………………………………………………………………………………………………………………. 63
2-2-3 مقایسه مالکیت زمانی با عقد بیع……………………………………………………………………………………………… 64
2-2-3-1 تعریف بیع……………………………………………………………………………………………………………………………….64
2-2-3-2ویژگی های عقد بیع…………………………………………………………………………………………………………………65
2-2-3-3 شرایط عقد بیع……………………………………………………………………………………………………………………….65
2-2-3-4 نمونه کاربردی بیع زمانی………………………………………………………………………………………………………..66
2-2-3-5 رویه قضایی………………………………………………………………………………………………………………………………67
2-2-3-6 تقاوت مالکیت زمانی با عقد بیع……………………………………………………………………………………………..68
2-2-4 بیع موقت و مقایسه ی آن با مالکیت زمانی……………………………………………………………………………….69.
2-2-4-1 دلایل بطلان بیع موقت…………………………………………………………………………………………………………71
2-2-4-2 تفاوت بیع موقت با قرارداد مالکیت زمانی…………………………………………………………………………….74
2-2-5 مقایسه مالکیت زمانی با عقد اجاره……………………………………………………………………………………………..75
2-2-5-1تعریف عقد اجاره………………………………………………………………………………………………………………………75
2-2-5-2 شرایط اساسی عقد اجاره………………………………………………………………………………………………………..76
2-2-5-3 تفاوت عقد اجاره با مالکیت زمانی………………………………………………………………………………………….76
2-2-6مقایسه مالکیت زمانی با عقد صلح……………………………………………………………………………………………….77
2-2-6-1تعریف صلح………………………………………………………………………………………………………………………………78
2-2-6-2 تعریف عقد صلح…………………………………………………………………………………………………………………….79
2-2-6-3 آیا مورد صلح باید معین باشد؟…………………………………………………………………………………………….81
2-2-6-4 تفاوت مالکیت زمانی با عقد صلح…………………………………………………………………………………………82
2-2-7 مقایسه مالکیت زمانی با حق انتفاع………………………………………………………………………………………….83
2-2-7-1 تعریف حق انتفاع………………………………………………………………………………………………………………….84
2-2-7-2ماهیت حق نتفاع…………………………………………………………………………………………………………………..84
2-2-7-3 انواع حق انتفاع………………………………………………………………………………………………………………………85
2-2-7-4 موارد زوال حق انتفاع…………………………………………………………………………………………………………….86
2-2-7-5تفاوت میان مالکیت منافع و حق انتفاع…………………………………………………………………………………87
2-2-7-6شباهت مالکیت زمانی با حق انتفاع……………………………………………………………………………………….87
2-2-7-7 تفاوت مالکیت زمانی با حق انتفاع………………………………………………………………………………………..88
فصل سوم : ماهیت آثار و کاربردهای مهایات
3-1 کلیات…………………………………………………………………………………………………………………………………………….91
3-1-1 انواع تقسیم………………………………………………………………………………………………………………………………91
3-1-1-1 تقسیم عین………………………………………………………………………………………………………………………….91
3-1-1-2 تقسیم دین و مطالبات ( قرض) ………………………………………………………………………………………..91
3-1-1-3 تقسیم منافع (مهایات) ……………………………………………………………………………………………………..91
3-1-2 تعریف تقسیم منافع (مهایات ) …………………………………………………………………………………………….91
3-1-2-1تعریف لغوی………………………………………………………………………………………………………………………..91
3-1-2-2 تعریف اصطلاحی……………………………………………………………………………………………………………….93
3-1-3 ارکان مهایات………………………………………………………………………………………………………………………….94
3-1-3-1 موضوع مهایات…………………………………………………………………………………………………………………..94
3-1-3-2 مالیکت بر منافع…………………………………………………………………………………………………………………96
3-1-3-3 وجود اشاعه…………………………………………………………………………………………………………………………96
3-2مبانی مشروعیت مهایات و ماهیت حقوقی آن……………………………………………………………………………..97
3-2-1 مبانی فقهی تقسیم منافع……………………………………………………………………………………………………….97
3-2-1-1 کتاب……………………………………………………………………………………………………………………………………97
3-2-1-2سنت……………………………………………………………………………………………………………………………………..98
3-2-1-3حکم عقل و بنای عقلا………………………………………………………………………………………………………….98
3-2-1-4اجماع…………………………………………………………………………………………………………………………………….98
3-2-1-5استحسان……………………………………………………………………………………………………………………………….98
3-2-2 بررسی ماهیت حقوقی مهایات…………………………………………………………………………………………………99
3-2-2-1نظریه اباجه معوضه بودن تقسیم منافع……………………………………………………………………………….99
3-2-2-2 نظریه معاوضه بودن تقسیم………………………………………………………………………………………………..100
3-2-2-3 نظریه صلح بودن تقسیم…………………………………………………………………………………………………….101
3-2-2-4نظریه اجاره بودن………………………………………………………………………………………………………………….102
3-2-2-5 قرارداد خصوصی بودن مهایات…………………………………………………………………………………………….103
3-3 بکارگیری مهایات برای مالکیت زمانی……………………………………………………………………………………. …..104
3-3-1 تفاوت مهایات و مالکیت زمانی…………………………………………………………………………………………… ……105
3-4اقسام مهایات و آثار و احکام آن………………………………………………………………………………………………………107
3-4-1 اقسام تقسیم منافع( مهایات ) ………………………………………………………………………………………………….107
3-4-1-1مهایات به اعتبار زمان و مکان………………………………………………………………………………………………..107
3-4-1-1-1مهایات زمانی………………………………………………………………………………………………………………………107
3-4-1-1-2مهایات مکانی……………………………………………………………………………………………………………………..108
3-4-1-1-3 مقایسه بین مهایات زمانی و مکانی…………………………………………………………………………………108
3-4-1-2مهایات به تراضی و اجبار………………………………………………………………………………………………………109
3-4-1-2-1مهایات به تراضی……………………………………………………………………………………………………………….109
3-4-1-2-2مهایات به اجبار…………………………………………………………………………………………………………………109
3-4-2احکام و آثار تقسیم منافع……………………………………………………………………………………………………… 110
3-4-2-1لزوم یا جواز تقسیم منافع…………………………………………………………………………………………………..110
3-4-2-1-1نظریه جواز……………………………………………………………………………………………………………………..110
3-4-2-1-2نظریه لزوم……………………………………………………………………………………………………………………..110
3-4-2-1-3نظریه برگزیده……………………………………………………………………………………………………………….. 111
3-4-2-2اثر مهایات…………………………………………………………………………………………………………………………….111
3-4-3فروش اجباری عین و جانشینی آن با مهایات………………………………………………………………………… 112
3-5 مسائلی درباره مهایات…………………………………………………………………………………………………………………..113
جمع بندی و نتیجه گیری……………………………………………………………………………………………………………………115
منابع و ماخذ………………………………………………………………………………………………………………………………………….118
پیوست…………………………………………………………………………………………………………………………………………………..127
چکیده به زبان انگلیسی………………………………………………………………………………………………………………………..137
صفحه معرفی به زبان انگلیسی……………………………………………………………………………………………………………..138
عنوان به زبان انگلیسی………………………………………………………………………………………………………………………….139
چکیده
مهایات که در واقع همان تقسیم منافع اموال مشترک را گویند راه حلی مناسب برای رفع ضرر ناشی از اشاعه می باشد که موجب حفظ وجلوگیری از معطل ماندن مال می شود.در واقع چند مالک به صورت مشاع
در ملکی شراکت دارند و به دلیل آن که نمی توانند به طور هم زمان از آن ملک استفاده کنند ،منافع را به صورت زمان بندی شده بین خود تقسیم می کنند.
مالکیت زمانی نیز پدیده ی نو ظهوری در زمینه ی حقوق مدنی می باشد که از اواسط دهه ی 70 وارد کشور شده عده ای معتقدند که همان مهایات در فقه می باشد.در این پژوهش به بررسی مالکیت زمانی ،سپس تحقیق در مورد مهایات ،بررسی مبانی فقی وحقوقی مهایات و همچنین مقایسه مهایات با مالکیت زمانی پرداخته ایم وبه این نتیجه خواهیم رسید که مالکیت زمانی نمی تواند همان مهایات باشد.
کلید واژه ها: تایم شر،مالکیت زمانی، مهایات،افراز منافع مال مشترک، مال مشاع.
مقدمه
طرح مساله:
گسترده ی رشد وتکامل جهان امروز که شتابان به سوی افقی ناپیدا در حرکت می باشد هیچ شاخه ای از دانش بشری را بی نصیب ننهاده است و هر روز شاهد زایش فرزند جدیدی در عرصه ی گوناگون علوم می باشد. دانش حقوق نیز همپای با دیگر شاخه های علم، این قافله ی شتابان را همراهی می کند و هر روز مارا به تماشای تحولات و دگرگونی در اندوخته های پیشین و نظاره فرزندان نوینش فرا می خواند که یکی از آنها قرارداد مالکیت زمانی یا تایم شر می باشد که چند سالی از پیدایش آن در جهان غرب نمی گذرد. این قرارداد که بر اساس نیازهای انسان معاصرشکل گرفته می تواند به گونه ایی پاسخ گوی نیاز او باشد واو را برای رسیدن به مقصودش یاری رساند. بهره مندی هرچه بیشتر انسان از مظاهر جهان وعلاقه ی او به تنوع طلبی یکی از مهمترین انگیزه های شکل گیری این تاسیس حقوقی در جهان بوده است.انسان تمایل به گذران اوقات فراغت ولذت بردن ازآن را دارد که این امر باعث شده که در پی راه حلی برای یکنواختی اماکن تفریحی برآید. همه انسانهای امروزه دوست دارند که گاهی از فشار زندگی شهری وخستگی ناشی از آن به دامن طبیعت پناه ببرند وترجیح می دهند که اوقات فراغتشان را با تجربیاتی نو لذت بار نمایند.مالکیت زمانی هم که یکی از بحث های نوظهور در زمینه ی حقوق مدنی می باشد، از اواسط دهه ی 1370 در ایران رواج پیدا کرده و به جهت گسترش این نوع قراردادها و تاثیر فزاینده ی آن در توسعه و آبادانی کشور و جلب وجذب سرمایه های داخلی و خارجی و همچنین به دلیل عدم وحدت نظر بین حقوقدانان وفقها باید مورد بحث قرار گیرد.مالکیت زمانی در مورد املاک ودارایی ها به این معنا می باشد که عده ای از مردم ملکی را به صورت مشترک خریداری کنند تا هریک از انها بتوانند مدت زمان خاصی از سال را در آنجا سپری کنند.در واقع این قرارداد، توافقی میباشد که طی آن چند گروه ازمردم به صورت مشترک یک تفریحگاه تعطیلاتی را می خرند وبرای ا ستفاده مشترکشان نگهداری می کنند.رفته رفته این پدیده در سرتاسردنیا رایج گشت به طوری که هم اکنون چند میلیون انسان ار آن استفاده می کنند.د رحال حاضر استفاده از قالب مالکیت زمانی محدود به املاک ومکان های تفریحی نیست ودر مورد ویلا،کشتی ،قایق های تفریحی ،خودروها، زمین های اردوگاهی،اتوبوس ، هواپیما نیز کاربرد دارد.
عده ای از محققین معتقدند در مالکیت زمانی که ترجمه واژه time share می باشد ،مالکیت هر یک از مالکین زمانی ،ماهیتآ مفروض است .و نیز هر یک از محققین ،قرارداد خاصی را با مالکیت زمانی قابل انطباق دانسته اند.بعضی ضمن انجام یک مصاحبه ابتدا گفتند که تایم شر در حقوق ایران بدون شک به عنوان عقد اجاره تحلیل می شود.سپس در همان مصاحبه بیان داشته اند:در وضعیت فعلی این قرارداد یک عقد غیر معین ودر چارچوب ماده 10 قانون مدنی است.
عده ای صراحتآ گفته اند که در قرارداد تایم شر ،تملیک عین ومنفعت توامآ رخ می دهد و در این قرارداد عقد بیع واقع می شود .ولی با فاصله اندکی از متن قبلی ،اضافه می کنند :از نظر اینجانب انطباق قرارداد تایم شر با ماده 10 قانون مدنی وبه عنوان یک قرارداد خصوصی بلا اشکال است.در جایی دیگر افزوده اند :قابلیت نقل وانتقال مال در قرارداد تایم شرینگ می تواند به صورت معاوضه، بیع، صلح، هبه، یا یکی دیگر از عقود به شخص ثالث باشد .وبالاخره در پایان آورده اند که اینجانب معتقدم عبارت مالکیت زمانی برای قرارداد تایم شر اصطلاح مناسبی نیست واصلح آن است که بیع زمانی را به کار ببریم.
برخی در این راه دچار سردر گمی شده اند ،چنانکه با تردید ،چند ماهیت قراردادی را تلفیقآ قابل انطباق با مالکیت زمانی پنداشته اند.
بعضی معتقدند نهاد مالکیت زمانی قابل انطباق با یکی از عقود ناقله از جمله عقد بیع می باشد ویا اینکه اگر فقط قصد استفاده از مال مورد نظر باشدبدون اینکه طرفین بخواهند عین را واگذار کنند می توان آن را با یکی از عقود اجاره یا صلح منافع منطبق کرد.
یا گفته شده مناسب ترین قالب برای تایم شر در حقوق ایران می تواند حق انتفاع یا اجاره اموال باشد.
تناقض در آراء محققین کاملآ مشهود می باشدواز این رو باید تحقیق جامعی صورت بگیردودر ضمن نظرات فقیهان متفاوت بوده و از جهت بیان وضعیت فقهی مالکیت زمانی در خصوص موضوع قابل توجه بوده وکسانی که نظر مثبت داشته اند ،هر کدام عقد یا عقود خاصی را پیشنهاد کرده اند که در پایان به ذکر نظرات خواهیم پرداخت.
ابعاد مختلف بحث:
در بررسی مالکیت زمانی ،با این موضوع مواجه ایم که هنوز ماهیت آن به خوبی روشن نیست زیرا عده ای آن را نوعی بیع،صلح، هبه، اجاره، می دانند و همچنین که بعضی شرکت ها قراردادهای خود رابر اساس بیع مشاع به شرط مهایات انجام می دهند ودر واقع مالکیت زمانی را نوعی مهایات میدانند.در این پژوهش با دلایلی که ذکر خواهد شد ،روشن می گردد که مهایات دارای سابقه فقهی می باشد وحال آنکه مالکیت زمانی پدیده نوظهور در زمینه حقوق مدنی می باشد که اخیرآ وارد کشور شده است.
پرسش های اصلی تحقیق:
1.ایا قرارداد مالکیت زمانی همان مهایات در فقه می باشد؟
2.ایا قرارداد مالکیت زمانی در فقه مشروعیت دارد؟
فرضیه ها:
1.قرارداد مالکیت زمانی همان مهایات در فقه نمی باشد.
2. قرارداد مالکیت زمانی در فقه مشروعیت دارد.
پیشینه ی تحقیق:
با بررسی های انجام شده در رابطه با سوابق مربوط به این تحقیق باید بیان کرد که تحقیقات انجام شده در خصوص مالکیت زمانی وتا جایی که کاوش شده نامی ازآن در کتاب های حقوقی فارسی برده نشده وهمچنین پیشینه ایی از موضوع در حقوق ایران یافت نشده است و این یک تاسیس جدید حقوقی در کشورهای بیگانه بوده و در دهه 1370 وارده کشور ما شده. این تاسیس حقوقی بابرخی نهادهای مشابه بررسی و مقایسه شده وعده ایی عقیده دارند که این تاسیس حقوقی همان مهایات در فقه می باشد که در این تحقیق سعی بر آن است که این تاسیس حقوقی را با مهایات بررسی کنیم.
اهداف تحقیق:
الف)بررسی جایگاه قرارداد مالکیت زمانی در نظام حقوقی ایران وتبیین شرایط ،ماهیت و آثاراین قراردادها.
همچنین بیان مشروعیت وعدم مشروعیت انها.
ب)مقایسه تاسیس حقوقی مالکیت زمانی با مهایات در فقه وحقوق ایران که بخش اصلی این پژوهش را
شامل می شود.
قالب بندی پایان نامه :
پایان نامۀ حاضر در سه فصل نگاشته شده است:
فصل اول شامل کلیات(تعریف لغوی واصطلاحی مالکیت،اوصاف مالکیت ،آثار مالکیت،عناصر مالکیت وانواع مالکیت ) می باشد.
در فصل دوم مالکیت زمانی را مورد تحلیل وبررسی قرار داده.تعریف مالکیت،تاریخچه این نهاد نوپا،مزایا وخصوصیات ، و بررسی آن با عقودی که در ایران وجود دارد.
در فصل سوم به بررسی مهایات ،ارکان و ویژگی ها،مبانی فقهی وماهیت حقوقی مهایات وتفاوت مهایات
با پدیده مالکیت زمانی پر داخته ایم.
و در پایان در قسمت پیوست ، نظرات وآرای فقهای معاصر در رابطه با مالکیت زمانی بیان شده است.
در این پژوهش از روش کتابخانه ای استفاده شده است.
.
فصل اول
کلیات
1-1مالکیت و انواع آن
یکی از نکات شگفت آور حیات عقلانی وعلمی بشر این است که هر گاه انسان در صدد تفسیر وتعریف علمی حقایقی بر آمده که زندگی ا و را ا ز هرسو احاطه نموده و روشنی و وضوح آن برای او تردید ناپذیر بوده است ،بیشتر دچار اختلاف نظر گردیده است.این ویژگی در تفسیر واقعیات بدیهی ،که از سویی تصور ودرک آنها را ضروری می نمایاند واز سویی دیگر تحلیل عقلانی آن را دشوار می سازد ،مقولات اعتباری را نیز بی نصیب ننهاده است.یکی از این مفاهیم مالکیت است که از پیشینه ی دراز ی در تمدن بشری برخوردار است وگویا انسان از آغاز پیدایش خود روزی را بدون آن سپری ننموده است.
1-1-1تعریف لغوی مالکیت :
مالکیت مصدر جعلی ریشه ملک و به معنی تصاحب و دارا شدن آمده است .
برخی از لغوئین ملک و مالکیت را به آثار آن معنا کرده اند و تعریف به اثر کرده اند و همچنین برخی از فقها هم بدین نحو عمل کرده اند .
از مالکیت به تسلط ، چیره شدن و مستولی شدن ، فرمان راندن ، صاحب بودن و داشتن چیزی ، در تصرف داشتن ، نیز یاد شده است . از مالکیت به معنی نسبتی میان مالک و مملوک و سلطنت فعلیه نیز تعریف شده است. همچنین از مالکیت به معنی سلطنت ، مقوله اضافه، واجد بودن و دارابودن ، احاطه و سلطنت یاد شده است .
1-1-2تعریف حقوقی مالکیت :
حقوقدانان نیز به تعریف واحدی از مالکیت اتفاق نظر ندارند . گروهی آن را رابطه ای میان شخص و چیز مادی می دانند که قانون آنرا معتبر شناخته است. و برخی دیگر مالکیت را حق استعمال ، بهره برداری و انتقال یک چیز به هر صورت مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد تعریف کرده اند.
برخی دیگر از حقوقدانان مالکیت را رابطه ایی می دانند که این رابطه به شخص مالک حق همه گونه تصرف و انتفاع را می دهد.
در جایی دیگر آمده است مالکیت حقی است دایمی که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین ، تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و به هر طریق که مایل است از تمام آن استفاده کند.
قانون مدنی ایران تعریفی از مالکیت ارائه نکرده است ، صرفاً در ماده 35 قانون مدنی تصرف با عنوان مالکیت را دلیل مالکیت دانسته است ، البته پرواضح است که مقنن در مقام بیان اماره قانونی بوده است و از ماده نمی توان تعریفی از مالکیت بدست آورد .
مالکیت حق انحصاری و دائمی می باشد که شخص نسبت به مالی دارد، به او اجازه می دهد که در حدود قانون و نظامات از تمام منافع اقتصادی آن به هر طریق که مایل است بهره مند گردد.
« مالکیت حقی است شامل وسیع ترین سلطه ها که به شخص اجازه انتفاع از شی ، بکارگیری و تصرف در آن ها را می دهد و صاحب هر حق عینی غیر از آن ، کل این سلطه ها را ندارد بلکه فقط بعضی از آنها را دارا می باشد مالک می تواند هر آنچه که می خواهد با ملک خود انجام دهد مگر آنچه را که قانون استثناء کرده.
مالکیت را برخی از اساتید برجسته حقوق مترادف با مجموعه ایی از آثار حقوقی دانسته اند .
برخی دیگر از اساتید حقوق مالکیت عبارت از « رابطه ی اعتباری اختصاص یک موضوع خواه حقیقی یا حقوقی که بیانگر حقانیت و نسبت به هر نوع تصرف در مملوک خود و جلوگیری ازتصرف دیگران در آن می دانند.
و برخی دیگر از تعریف مالکیت بیان داشته اند :
« مالکیت رابطه ایی است اعتباری بین شخص و مال ، اعم از عین یا منفعت یا حق که مقتضای این رابطه حق مطلق ، انحصاری ، دائمی شخص در همه گونه تصرف و انتفاع از مال است به جز آنکه طبق قانون مستثناء شده باشد.
مالکیت امری اعتباری است یعنی حقیقت آن عین اعتبار عقلا یا شارع است .
بطور کلی مالکیت دارای 4 مرتبه مختلف است .
1-مالکیت حقیقی : عبارت است از سلطنت کامل بر موجودات به گونه ایی که اختیار مملوک حدوثاً و بقاءً به دست مالک باشد چنین مالکیتی مخصوص ذات باری تعالی است .
2- مالکیت انسان بر نفس : مالکیت بر نفس ، اعضاء ، افعال و ذمه اش را گویند .
3- مالکیت مقوله خارجی : هیات حاصله از احاطه جسمی بر جسم دیگر و این نوع مالکیت تحت عنوان مقوله جده در فلسفه مورد بحث قرار می گیرد مانند هیات حاصله از احاطه لباس به انسان . مالکیت به این معنا از اعراض خارجی است که قوام آن نیز به یک موجود خارجی است .
4- مالکیت اعتباری : اعتبار احاطه و سلطنت یک شخص (مالک) به یک شی (مملوک ) مالکیت رابطه ایی است که سلطنت کامل برای فرد نسبت به مال ایجاد می کند یعنی صاحب مال یا مالک می تواند هر گونه تصرفی در مال خود بنماید . حدیث نبوی : «الناس مسلطون علی الاموالهم » ماهیت و ذات مالکیت را به شکل کامل بیان می کند .
-1-2اوصاف مالکیت :
عناصر مالکیت در سه دسته قابل بررسی است .
1-2-1وصف اطلاق :
به موجب ماده 30 قانون مدنی « هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد . این ماده بیانگر قاعده تسلیط می باشد : الناس مسلطون علی اموالهم ، تسلط بر اموال به نحوی است که اضرار به غیر وارد نشود: فی الواقع در تعارض میان قاعده تسلیط و لاضرر تقدم بالا ضرر است تا انگیزه غیرخواهی برخود خواهی چیره شود . قا عده تسلیط محدود می شود و میزان محدودیت بسیار است . در اصل 40 قانون اساسی اضرار به غیر و تجاوز به منافع عمومی را مقنن از قیود محدود کننده اصل و قاعده تسلیط قرار داده است .
به موجب اصل 40 قانون اساسی :
« هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر و یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد . » و همچنین قانونگذار در اصل 44 قانون اساسی مالکیت را زمانی مورد حمایت قانون قلمداد کرده است که اعمال حق مالکیت مایه زیان جامعه نباشد فلذا اطلاق مفهوم مالکیت به معنای آن نیست که حتی اگر اعمال حق مالکیت باعث ورود زیان به جامعه بشود کماکان محترم و مشروع باشد .
برای محترم و مشروع دانستن حق مالکیت و قانونی بودن اعمال آن مقنن چهار شرط قرار داده است :
اعمال حق مالکیت از محدوده قوانین اسلام خارج نشود .
اعمال حق مالکیت موجب رشد و توسعه اقتصادی کشور گردد .
اعمال حق مالکیت مایه زیان جامعه نشود .
اعمال حق مالکیت مخالف اصول قانون اساسی نباشد .
از آنجائیکه ملکیت رابطه ای است که حقوق ناشی از آن شامل وسیع ترین سلطه هایی می شود که یک شخص بر یک شی دارد ، این حق به مالک اجازه می دهد تا از شی منتفع شود و از نمائاتش استفاده نماید و در آن تصرف فیزیکی و اعتباری انجام دهد . صاحب حق می تواند هر گونه تصرفی را در ملک خود بنماید و اصل بر اباحه تصرف است ، تحریم و موارد آن استثناء هستند و در موارد استثناء باید به قدر متیقن اکتفا نمود . از این وصف مالکیت به عنوان وصف اطلاق یاد می شود البته برخی از حقوقدانان وصف اطلاق را با جامع بودن مترادف دانسته اند. و برخی دیگر علاوه بر وصف اطلاق ، وصف جامع بودن را نیز از اوصاف مالکیت بیان نموده اند.
به نظر می رسد که وصف جامع بودن مالکیت و وصف اطلاق دارای مفاهیم جداگانه باشند و وصف جامع بودن دلالت بر انحصاری بودن اعمال حق دارد یعنی مانع ورود اغیار به محدوده ی اعمال حق می شود . صرفاً شخص مالک یا مأذون از طرف او یا نماینده اش می تواند اعمال حق نماید و لاغیر . حال آنکه وصف اطلاق دلالت بر نحوه و کیفیت اعمال حق دارد . یعنی مالک هر نوع تصرفی در مایملک خود می تواند داشته باشد . اعم از تصرفات ناقله و یا غیر آن . وصف اطلاق دلالت بر مانعیت و عدم ورود اغیار ندارد البته اینکه ما وصف اطلاق را با وصف جامع بودن یکی بدانیم صحیح نیست زیرااین دو مفهوم از مفاهیم جداگانه ای هستند ، ولی ضرورت هم ندارد که وصف جامع بودن مالکیت را به عنوان یک وصف جداگانه مورد بررسی قرار دهیم. زیرا وقتی که می گوئیم مالکیت وصف مانعیت دارد این همان وصف انحصاری مالکیت است یعنی مالکیت مفهوم جامع است و مانع ورود اغیار می باشد . بنابراین وصف اطلاق در مالکیت موید این مطلب است که مالک حق همه گونه تصرف اعم از ناقله و غیره را در مایملک خود دارد . براعمال حق مالکیت قیودی وجود دارد که در صورت وجود آنها مالک حق اعمال مالکیت را نخواهد داشت و این قیود عبارتند از :
در جائیکه اعمال حق مالکیت مستلزم ورود ضرر یا اضرار به غیر باشد. (م 132 قانون مدنی و اصل 40 قانون اساسی )
در جائیکه اعمال حق مالکیت مایه زیان جامعه باشد. ( اصل 44 قانون اساسی )
در جائیکه اعمال حق مالکیت موجب تجاوز به منافع عمومی باشد. (اصل 40 قانون اساسی)
در جائیکه اعمال حق مالکیت را قانون ممنوع دانسته باشد. ( ماده 30 قانون مدنی )
در جائیکه اعمال حق مالکیت خارج از محدوده قوانین اسلام باشد. ( اصل 44 قانون اساسی)
جائیکه اعمال حق مالکیت موجب رشد و توسعه اقتصادی کشور نباشد .(اصل 44 قانون اساسی )
در جائیکه اعمال حق مالکیت خلاف اصول قانون اساسی باشد. (اصل 44 قانون اساسی)
اگر اعمال حق مالکیت مستلزم یکی از موارد فوق باشد محترم و مشروع نبوده و از حمایت قانون برخوردار نیست.
1-2-2وصف انحصاری بودن مالکیت :
نتیجه ی طبیعی اطلاق اختیار مالک و لزوم رعایت احترام آن از طرف تمام مردم انحصاری بودن حق
مالکیت است . این بدان معنا است که مالکیت یک رابطه ای است منحصراً بین مالک و مایملک خود و حقوق ناشی از آن فقط برای مالک می باشد نه دیگری . مالک می تواند هر تصرفی را که مایل باشد در مال خود بکند و مانع از تصرف و انتفاع دیگران نیز بشود . مالکیت در مرحله ایجاد ، حق فردی است و قانون از این حق در برابر تجاوز دیگران حمایت می کند .
ماده 31 قانون مدنی :
« هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون » وصف انحصاری مقتضای جنبه ی منفی اصل تسلیط است . زیرا در صورتی مالک می تواند نسبت به مال خود سلطه کامل داشته باشد که دیگران نتوانند خدشه ایی بر سلطه او وارد آورند ، گرچه این وصف به ملکیت اختصاص ندارد ولی اگر قانون جنگل حاکم باشد و مالکیت مشروع و قانونی افراد محترم نباشد بدیهی است مالکیت صرفاً برای اشخاص قوی و قدرتمند خواهد بود . فی الواقع دیگر مالکیت مفهوم خود را از دست می دهد . مالکیت ، زمانی مفهوم پیدا می کند که قانون از مالک در برابر تجاوز دیگران حمایت نماید .
اثری که بر وصف انحصاری مالکیت بار می شود این است که شی واحد در زمان واحد نمی تواند بیش از یک مالک داشته باشد البته می تواند به نحو اشاعه مملوک دو یا چند نفر باشد و در این وضعیت نیز منحصراً مالکین مشاع حق بهره مندی از مال مشاع را دارند و اغیار و اشخاص فاقد سمت و نفع ، حق بهره مندی از مال را ندارند وقتی که می گوئیم یک شی نمی تواند در آن واحد دارای بیش از یک مالک باشد مراد این است که دو شخص نمی توانند در یک لحظه ، هر کدام مالک تمام مال باشند . تمام مال در یک لحظه باید متعلق به یکی باشد بدیهی است او می تواند نسبت به مایملک خود تصرفات ناقله نموده و تمام یا بخشی از آن را به دیگری واگذار نماید .
1-2-3دوام مالکیت :
اگر چه در نصوص قانون مدنی نمی توان ماده ایی را یافت که از این وصف سخن گفته باشد یا
لااقل بتوان از اطلاق یا مفهوم آن ماده چنین صفتی را برای مالکیت قائل شد ولی عموم حقوقدانان این وصف را برای مالکیت مسلم دانسته اند البته برخی از حقوقدانان وصف دوام را صرفاً در مالکیت بر اعیان لازم دانسته اند و اعتقاد دارند در مالکیت منافع نه تنها وصف دوام ضرورت ندارد بلکه باید مالکیت موقت باشد .
مقصود از وصف دوام ، دوام نسبت به شی مملوک است نه خود مالک چه آنکه مالک ممکن است از شخص به شخص دیگر تغییر یابد مادامیکه منبع ایجاد حق باقی است مالکیت هم باقی بماند .
معانی 3 گانه در خصوص دوام مالکیت :
1-مالکیت باقی است تا وقتی که شی ء مملوک با منبع موجد حق وجود دارد .
تا وقتی که شی مملوک وجود داشته باشد مالکیت باقی است ،برخلاف حقوق دیگر که با وجود موضوع ، حق ممکن است از بین برود ملکیت تنها با زوال موضوع آن یعنی مملوک زائل شدنی است . بنابراین نتیجه گرفته می شود که مالکیت دائمی است مادام که موضوع آن باقی است . این موضوع منافاتی ندارد با اینکه مالک بخواهد حق مالکیت خود را به دیگری واگذار نماید یا حق انتفاع از ملک خود را به طور موقت به دیگری انتقال دهد .
نباید به اشتباه مفهوم دوام مالکیت را با ابدی بودن استفاده از آن تلفیق کرد . مراد از دوام مالکیت این است که ذی حق در مدتی که حق استفاده دارد ولو یک ماه ، این حق دوام داشته باشد و او بتواند در خلال این مدت از حق خود بهره مند گردد .
در موارد ذیل مالکیت زایل می گردد :
الف : انتقال مال به دیگری از طریق عقد بیع ، معاوضه یا صلح و امثالهم چه معوض باشد چه غیر معوض
مثل ابراء ، هبه.
ب : تلف عین مال به نحوی که از حیزّ انتفاع خارج گردد مثلاً مال ، کتابی بوده که در آتش سوخته .
ج : وقف :
در وقف مال موقوفه از ملکیت واقف خارج می شود بدون اینکه به موقوف علیهم انتقال یابد چون موقوف علیهم حق انتفاع از عین را پیدا می کند . لذا وقتی که مالی فاقد منافع برای مالک باشد ، کالعدم بوده فی الواقع علت زوال مالکیت واقف ، معدوم شدن مال می باشد ، زیرا مال او پس از وقف فاقد هر گونه منافع برای او می شود لذا مالی که منافعی از آن نتوان برد در حکم عدم و نابودی می باشد .
د:اعراض :
در اعراض ، مال تلف نمی شود ، به دیگری انتقال نمی یابد ولی مالکیت زایل می شود و علت زوال مالکیت این می باشد که وقتی که مالک ، مال را دور می اندازد به این دلیل است که او نتیجه گرفته مال مذکور دیگر برای او نفعی ندارد ، در واقع به علت اینکه مال را فاقد منفعت می داند کالعدم تصور کرده واز خود دور می کند . بدیهی است که اگر این مال فرضاً برای دیگری منافعی داشته باشد ، می تواند آن را بردارد و از آن بهره مند گردد ، نتیجه اینکه شی مملوک مادامی که باقی است و منتقل نشده است ، برای مالک وجود دارد و این حق ممکن است به نحو کلی یا موقت زوال یابد .
2- عدم استفاده از ملک موجب زوال مالکیت نیست .
زوال مالکیت نیاز به سبب دارد و عدم استفاده از ملک یکی از موجبات زوال آن نیست بر همین اساس است که مرور زمان نسبت به اصل ملکیت تاثیری ندارد اگر چه قواعد مربوط به مرور زمان حذف گردیده است .. منظور از ترک استعمال ، عدم انتفاع از ملک و عدم تراوش فعل یا عملی از طرف مالک است که بتواند رابطه مالکی وی را هویدا سازد و مالک بودنش را نمایش دهد .
علی الاصول عدم استفاده از حق مالکیت ، دلیل زوال آن نمی شود مگر در مواردی که قانون صراحتاً آن را اسباب زوال مالکیت قلمداد نموده است .
3- ملکیت نمی تواند زمان دار باشد (توقف از ملکیت موجب بطلان است )
ممکن نیست دو نفر مالک عینی باشند بدینگونه که پس از گذشت مدت معینی از تصرف شخص ، ملکیت به نفر دوم منتقل شود بدون آنکه نیازی به سبب مملک جدید باشد بطور مثال شخص الف ملکیت زمین خود را برای 10 سال به شخص ب منتقل می کند لذا با توجه به اینکه انتقال ملکیت به 10 سال مقید است ، پس از گذشت این مدت ملکیت زمین بدون نیاز به سبب مملک جدید به شخص الف برمی گردد .
برخی بر این عقیده اند که توقیت ملکیت به این معنا امکان پذیر نیست ، زیرا گفته می شود مادام که عین مملوک باقی است ، ملکیت نیز باقی است نتیجه منطقی این دوام آن است که ملکیت نتواند زمان دار باشد در مقابل گروهی برآنند که چنین نیست که دوام ، مقتضای ذات ملکیت باشد بلکه صفت دوام به معنی مقتضای ، اعتبارات عملی است که تا کنون بوده است. به عبارت دیگر می توان گفت که مقتضای ذات ملکیت نیست بلکه مقتضای اطلاق ملکیت است آنچه را که با مقتضای ذات عقد در اختلاف باشد شرط خلاف مقتضای ذات محسوب و باطل و مبطل عقد است مقتضای ذات عقد بیع یا اثر اولیه آن تملیک وتملک می باشد لذا وقتی که در عقد بیع شرط می شود بعد از انقضاء 10 سال مبیع به تملک فروشنده بازگردد این شرط خلاف مقتضای ذات عقد بیع می باشد و باطل و مبطل عقد است . اگر طرفین قصد چنین توافقی دارند می توانند در قالب سایر عقود مثل اجاره ، یا حق انتفاع به مدت 10 سال به توافق برسند نه در قالب عقد بیع
در مثال فوق علت بطلان عقد بیع تخلف از شرط دوام مالکیت نیست بلکه تخلف از مقتضای ذات عقد بیع می باشد .
نتیجه این که قرار داد مالکیت زمانی که شخص به موجب این قرارداد تملیک منفعت اماکن موضوع قرارداد را در دوره های زمانی مختلف در هر سال پیدا می کند دارای دو نوع حق مالکیت است .
الف : حق مالکیت شرکت عرضه کننده مالکیت زمانی نسبت به وجه قرارداد که منتفع باید پرداخت کند .
ب : حق مالکیت منتفع نسبت به استفاده از امکانات در دوره های زمانی متناوب .
برخی از حقوقدانان به اشتباه وجود عنصر زمان در این نوع از مالکیت ها را دلیل بر موقتی بودن مالکیت زمانی تلقی کرده اند به همین دلیل آنرا باطل دانسته اند که این صحیح نیست زیرا زمان در مالکیت زمانی شرطی است که به تملیک و تملک بر نمی گردد بلکه به نحوه ی استعمال و استفاده بر می گردد .
1-3آثار مالکیت :
مالکیت آثار فراوانی دارد ولی در اینجا دو اثر را که در اصطلاح مالکیت تبعی بوده و از نتایج مالکیت می باشد را بیان می کنیم .
مالکیت تبعی ، عبارت است از حقوقی که مالک بر ثمرات و متعلقات مال به تبعیت ازموضوع اصلی حق مالکیت پیدا می کند . البته مالکیت تبعی ممکن است صرفاً به تبع اصل مال نباشد، یعنی فرد مالکیتی به اصل مال ندارد ولی به تبع قرارداد می تواند از آن مال استفاده نماید .
1-3-1 مالکیت منافع :
منفعت به فایده ایی گفته می شود که به تدریج از مالی به دست می آید وا یجاد آن با از بین رفتن اصل مال ملازمه ندارد . در حالی که ثمره یا نماء معنای عام تری دارد و فوایدی را هم که از تقویت اصل مال بدست می آید را در بر می گیرد . کسی که تنها مالک منافع است (مانند مستاجر ) تنها می تواند از فوایدی استفاده کند که با از بین رفتن عین مال ملازمت نداشته باشد .
ماده 32قانون مدنی در بیان سرایت حق مالکیت به توابع مال می گوید : « تمام ثمرات و متعلقات اموال منقوله و غیرمنقوله که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد بالتبع مال مالک اموال مزبور می باشد .»
مالکیت شامل کلیه ثمرات اعم از ثمره طبیعی ( بوته ها ، درختان خودرو ، آب چشمه و نتایج حیوان ) و ثمره مصنوعی و درنتیجه عمل انسان حاصل شده ( مثل زراعت و میوه ) می شود.
در قراردادهای مالکیت زمانی مالکیت منافع دوره های زمانی متناوب به خریدار محصول طبق قرارداد اعطا می شود ، منافع مذکور به موجب قرارداد به استفاده کننده تعلق می گیرد نه به موجب مالکیت بر عین .
1-3-2 مالکیت تبعی بر متعلقات ملک
مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای مجاذی آن نیز هست تا هر جایی که بالا برود و همچنین در مورد زیرزمین نیز این مطلب صدق می کند . تصرف در فضا و قرار زمین به میزان متعارف است و نظامات عمومی نیز این مالکیت تبعی را محدود می کند . مالک زمین می تواند از تصرف دیگران در فضا و قرار زمین خود جلوگیری کند . در قراردادهای مالکیت زمانی از آنجائیکه استفاده کننده صرفاً حق استفاده دارد ؛ لذا شرایط استفاده مطابق قرارداد فی ما بین می باشد .
1-4عناصر مالکیت :
1-4-1حق استعمال (Jus utendi) : مالک می تواند مال خویش را شخصاً استعمال نماید؛ مثلاً در خانه اش سکونت کند و در اتومبیلش سوار شود .
1-4-2 حق استثمار(Jus Fruent) : مالک می تواند از مال خود بهره برداری نماید . مثلاً خانه اش را اجاره دهد یا از ثمره درختش استفاده کند .
1-4-3حق اخراج از ملکیت (Jus abutendi) : مالک می تواند مال خودش را از ملکش خارج سازد . بدین نحو که آن را مصرف کند یا نابود کند ، یا تصرف قانونی ناقلی در آن نماید ، چنانکه از طریق بیع آن را به دیگری انتقال دهد.
1-5انواع مالکیت
مالکیت از جمله تاسیسات حقوقی است که به موجب آن ؛ حق استعمال و تصرفات به هر صورت از سوی مالک ، در ملک و مال خود به جز مواردی که در قانون استثناء شده باشد را شامل می شود . از سوی دیگر در فقه ، مالکیت به همه سلطه های قانونی ( حتی مالکیت بضع) اطلاق می شود .
1-5-1مالکیت مادی:
مالکیت مادی بدیهی ترین و بدوی ترین نوع مالکیت می باشد که ما با آن روبرو هستیم در واقع تجسم اغلب مردم ازمالکیت ناخودآگاه به این نوع از مالکیت گرایش دارد چرا که چنین مالکیتی همانطور که از نام آن هویدا است در خصوص مالکیت بر اموال مادی می باشد و چون اموال مادی ، عینیت و وجود خارجی دارند تجسم مالکیت و دارا شدن آنها بدیهی تر می نماید.
می توان گفت بشر از زمانی که شروع به شناختن اموال مادی نمود این نوع از مالکیت را هم درک نموده است .در وصف این نوع از مالکیت آمده است:حقی مطلق،انحصاری ودایمی می باشد که شخص نسبت به مالی دارد و به او اجازه می دهد که از تمامی منافع اقتصادی آن بهره مندگردد.
1-5-2مالکیت تبعی:
در خصوص این نوع از مالکیت نظر برخی نویسندگان حقوق مدنی بر آن است که مالکیت تبعی در واقع
یعنی مالکیت در چیزی ، به تبع مالکیت در چیزی دیگر . مثلاً مالک اعیان اموال ، تبعاً مالک منافع آنها هم هست ، مالک بذر ، مالک منافع آن ( یعنی زراعت ناشی از بذر) است.
دکتر کاتوزیان در این خصوص معتقد است ؛ حقوقی را که مالک بر ثمره ها و متعلقات مال دارد ، از این لحاظ که به تبعیت از موضوع اصلی حق مالکیت ، ایجاد شده است ، در اصطلاح « مالکیت تبعی » می نامند . ایشان همچنین بیان می دارد ، مالکیت تبعی ممکن است ناظر به ثمره مال یا متعلقات مربوط به آن باشد.
علی ایحال مالکیت تبعی ، بیش از هر چیز در خصوص اموال با دوام که تولید منافع می نمایند، ظهور و بروز می یابد چه اینکه این اموال خاصیت تولید مال داشته و از آن سو که خود مستقیماً در مالکیت قرار می گیرند منافع آنها نیز به تبعیت از اصل مال در مالکیت وارد می شوند و این امر تا آن جایی است که آن منافع ، وجود مستقل از اصل مال نیافته باشند .
1-5-3مالکیت حکمی:
در مالکیت حکمی ، یک مالکیت اصلی برقرار می باشد لکن اثر این مالکیت اصلی موجب پیدایش مالکیت دیگری می گردد که خاصیت بارز مالکیت حادث شده ، غیر قابل انتقال بودن آن می باشد کما اینکه مالکیت بر آپارتمان موجب حدوث مالکیت دیگر بر قسمت های مشترک ساختمان می گردد ، این نوع از مالکیت حادث شده ، مالکیت برتوابع و متعلقات محسوب نمی گردد . چرا که بر خلاف مالکیت تبعی ، قابل انتقال نمی باشد ( در مالکیت تبعی به طور مثال شخصی که مالک درخت است می تواند مالکیت تبعی خویش بر ثمرات آن را به دیگری منتقل نماید لکن در این نوع از مالکیت امکان انتقال وجود ندارد ).
برخی از حقوقدانان این نوع از مالکیت را در شمار مالکیت تبعی دانسته اند و آن را ملک مالک به تبع مالکیت در غیر آن می دانند .
1-5-4مالکیت معنوی :
این نوع از مالکیت ، پیشینه تاریخی زیادی در حقوق ما ندارد و آنچه مشخص است این نوع از مالکیت ، اساساً از حقوق غرب وارد حقوق ما شده است و توسط نویسندگان حقوق مدنی کشور ما مورد بحث واقع شده است و هر یک در آثار خویش به نوعی آن را مورد بررسی قرار داده اند چه اینکه دکتر کاتوزیان در کتاب اموال و مالکیت خویش بیان می دارد : « درحقوق کنونی ارزش هایی شناخته شده است که قابل مبادله با پول است . ولی ، نه بر شخص دیگری است و نه بر عینی ؛ موضوع این حق با ارزش ، ابتکارها و تراوش های ذهنی انسان است » ایشان در تعریف آن معتقد است : « حقوقی است که به صاحب آن اختیار انتفاع انحصاری از فعالیت و فکر و ابتکار انسان را می دهد».
1-5-5مالکیت موقت:
بعضی از محققین ، در خصوص مالکیت موقت ، چنین بیان می نمایند که ؛ برخی از فقیهان و حقوقدانان از « توقیت ملکیت » سخن گفته اند. گرچه کلمات آنها یکسان نیست ولی همگی در این مطلب اتفاق نظر دارند که می توان ملکیت را به زمان مقید کرد ، خواه توقیت صریح یا تقییدی که نتیجه آن توقیت باشد. سخنانی از بعضی فقها و حقوقدانان ،ناظر به امکان ثبوتی و برخی دیگر ، ناظر به امکان اثباتی مالکیت موقت می باشد . موافقین امکان ثبوتی ، ادعا دارند «توقیت ملکیت با طبیعت آن منافات ندارد .»
این محقق در ادامه ، چنین بیان می دارد که ؛ اگر در ادعای مخالفین توقیت ملکیت به خوبی دقت شود ،معلوم خواهد شد که آنان به دنبال اثبات امری وجودی هستند . به عبارت دیگر مخالفین باید ثابت کنند که « دایمی بودن ، مقتضای ذات ملکیت است » و به سخن دیگر آنان باید « تنافی میان ملکیت وتوقیت » را اثبات کنند . این مدعا به هر دو سخن ، بیانگر ادعای امری وجودی است که مدعی باید برای اثبات آن دلیل اقامه نماید . اما موافقین می گویند «میان توقیت ومفهوم ملکیت تنافی وجود ندارد.» به دیگر بیان آنها به دنبال اثبات امری وجودی نیستند ، لذا نباید از آنان انتظار اقامه دلیل را داشت ؛ چرا که گفته آنان مطابق اصل عدم است . بنابراین ، اولاً ؛ قول مخالفین «ملکیت موقت» ، خلاف اصل است زیرا مدعی اثبات امری وجودی هستند و ثانیاً؛ مخالفین نتوانستند برای ادعای خود دلیلی اقامه کنند و به عبارت دیگر خلاف اصل عدم را ثابت نمایند . اما قول موافقین « مالکیت موقت » ، موافق اصل عدم است زیرا آنان منکر آنند که « ملکیت ، اقتضای دوام دارد ». افزون بر آن در تعاریف مختلفی که از ملکیت گردید ، معلوم شد که « دوام » در تعریف ملکیت اخذ نشده است و چگونه ممکن است چیزی اقتضای ملکیت باشد و در تعریف اخذ نشود ؟
بر همین اساس که صاحب جواهر در پاسخ به اشکال عده ای که « چگونه ممکن است موقوفه پس از انقراض موقوف علیهم در وقف بر «من ینقرض غالباً » به واقف و در صورت فوت به ورثه او برگردد زیرا در این فرض لازم می آید که ملکیت عین دایمی نباشد و هر گاه شیء ای از ملکیت فردی خارج شد ، بازگشت آن به سبب جدید نیاز دارد . » می گوید : ادعای دوام مالکیت عین ، واضحه الفساد است ؛ چرا که سبب ناقل تنها به همین مقدار ( یعنی مدت زمانی که ملکیت به آن مقید است ) اقتضاء دارد نه بیش از آن ، و برگشت به ملکیت مالک سابق همانند برگشت به سبب فسخ از طریق اقاله یا خیار است که سبب مُمَلّک جدید نمی باشند.
درامکان اثباتی مالکیت موقت ، برخی چنین بیان می دارند ، تردیدی نیست که می توان ملکیت را به شرطی منوط کرد که اگر پس از مدت زمان معینی این شرط تحقق نیافت ، قراردادی که ملکیت بر اساس آن تحقق یافته است ، منفسخ شده ،ملکیت حاصل برگردد . حال در این فرض ، ملکیت در مدت زمان انعقاد قرارداد تا زمان فسخ ، موقت خواهد بود . لکن برخی معتقدند که با تحقق شرط ، کشف می شود که از ابتدا ملکیتی وجود نداشته و بیان می دارند که اثر فسخ ، از زمان فسخ نیست بلکه از زمان انعقاد عقد است ، در این خصوص بعضی محققین چنین بیان می دارند که ؛ مشهور فقها بدین اعتقادند که ملکیت با عقد ، تحقق پیدا می کند پس مبیع به وسیله عقد ، به ملکیت مشتری در می آید و اثر خیار ، فقط تزلزل ملکیت است ، نه مانعیت آن ( فالخیار حق لصاحبه فی ملک الاخر ) . لکن قولی که منسوب به شیخ انصاری (ره) می باشد آن است که ملکیت پس از انقضای خیارات ، حاصل می شود.
مع الوصف ، آنچه قانونگذار ما به تبعیت از نظر مشهور فقهای امامیه پذیرفته چنین است که اثر فسخ را از زمان فسخ می داند و از این رو ، در ماده 459 ق . م اشعار می دارد ؛ نماآت حاصل از حین عقد تا حین فسخ ، از آنِ مشتری است ، پس ملکیت تحقق یافته از حین العقد تا حین الفسخ ، ملکیتی موقت محسوب می شود فلذا ملکیت موقت ثبوتاً و اثباتاً بی اشکال است.
از سوی دیگر هستند عده ای که اساساً منکر وجود مالکیت موقت می باشند و عدم امکان ثبوتی و نیز عدم امکان اثباتی موضوع را ، دلیل خویش می دانند که برخی محققین به شرح آن پرداخته اند ؛
1-عدم امکان ثبوتی:
حقوقدانان « دایمی بودن » را به عنوان یکی از صفات ملکیت مطرح کرده اند؛ گرچه بعضی از آنان این صفت را در زمره عناصر آورده و بررسی کرده اند. برخی تنها به ذکر اوصاف مالکیت پرداخته و « دوام » را در ردیف آنها آورده اند ، بی آنکه دلیلی بر لزوم اعتبار آن اقامه کنند . عده ای دیگر تنها با این عنوان که «
طبیعت ملکیت اقتضای دوام دارد » مساله را مسلم دانسته اند و بعضی افزون بر این ادعا ، ادله ای بر عدم جواز زمان دار بودن ملکیت آورده اند.
دکتر سنهوری می گوید : « مدت » وصفی است که به تمامی حقوق شخصی و حقوق عینی یکسان ملحق می گردد ، منشا حق ، هر چه باشد . بنابراین ،حق منفعت از هر چه ناشی شده باشد ، به « مدت » مقرون میگردد که نهایت آن ، مرگ [ آدمی ] است . پس از آن آورده است: تنها یک حقِ عینی وجود دارد که نمی توان آن را به « مدت » مقرون ساخت و آن ، «حق ملکیت » است که طبیعت آن اقتضای دایمی بودن را دارد.
2-عدم امکان اثباتی
مخالفین توقیت ملکیت قائلند اگر ملکیت بخواهد با « مدت » قرین شود ، به بروز تالی فاسدی منجر می شود که نمی توان بدان ملتزم شد . برخی این تالی فاسد را در قالب مثالی آورده اند که به ذکر آن پرداخته می شود . ملکیتی رافرض کنیم که به مدت زمانی ( مثلاً یک سال ) محدود شده است . چنین ملکیتی در مدت زمان یک سال تمامی عناصر ملکیت را دارا است . یکی از عناصر آن ، حق تصرف است و افزون بر آن مالک می تواند مملوک را از بین برده یا تلف نماید . بنابراین باید تمامی اقتدارهای یک مالک به چنین شخصی که در مدت یک سال ، مالک عینی شده است ، اعطا شود . حال اگر مالک در مدت این یک سال ، مملوک را از میان برده یا تلف کند ، چگونه می توان تصور کرد که پس از اتمام یک سال ، این مملوک به مالک اصلی برگردد برای حل مشکل دو راه بیش نیست : یا گفته شود که چنین شخصی حق از بین بردن و تلف کردن مملوک را ندارد که در این صورت ملکیت ، موقت نخواهد بود بلکه حق انتفاعی است که صاحب چنین حقی نمی تواند در مملوک تصرفی کند یا آن را از بین برد . در این صورت است که پس از زوال مدت حق انتفاع ، مملوک به صاحب اصلی بر میگردد.
ایراد گرفته شده وارد نیست . چه اینکه در مالکیت مطلق نیز شرعاً و عقلاً (القی ماله فی البحر) ممنوع است و تلف مال ، در شریعت اسلام ممنوع می باشد و هیچ کس حق ندارد مال خود را تلف کند و راجع به تلف مال و حرمت آن از اجماع و عقل و کتاب و سنت ، دلایل محکمی وجود دارد. علی ایحال باید بیان نمود که به طریق اولی ، چنانچه تصور وجودِ حق اشخاص ثالث ، بر ملکی برود ، دروجود حرمت تلف مال ،تردیدی نیست.
فصل دوم
تبیین مالکیت زمانی و مقایسه آن با عقود معین
2-1مالکیت زمانی
واژه time sharing یک واژه لاتین است مرکب از time به معنای زمان و share به معنای سهم که اصطلاحآ به معنی قراردادی است که طبق ان مالکان حق استفاده از ملک را به صورت زمان بندی شده پیدا می کنند.امروزه بنابر نیازها و ضرورت های بشر،در سیستم های هتل داری،مراکز تفریحی واقامتی جهت سهولت تفریح عموم مردم به کار گرفته می شود.
واژه‌هايي كه براي اين قرارداد به كار برده مي‌شوند عبارتند از: در ايران: مالكيت زماني، بيع زماني، مالكيت ادواري، مالكيت نوبتي، سهيم شدن زماني، مالکیت مشارکتی،مالکیت مشترک،مالکیت مشاعی،بیع زمانی ،مشارکت زمانی و…در حقوق كشور‌هاي عربي: البيع الزمني، عقد التمليك الزمني، المشاركه`الزمنيه، در حقوق كشور‌هاي اروپايي:، Time sharing of immovable properties: Time-sharing:در فرانسه: Temps partial de biens immobiliers 
2-1-1تعریف مالکیت زمانی
2-1-1-1تعریف لغوی:
واژه تایم شر از لحاظ لغوی به معنای مالکیت زمانی،تسهیم زمانی ، مشارکت زمانی آمده و همچنین تحت
عنوان بیع زمانی نیز به کار برده شده .برخی از حقوقدانان نیز این پدیده را به مالکیت موقت ، سهیم
شدن زمانی،مترادف دانسته اند.مالکیت زمانی عبارتی است که توسط مسئولان یکی از شرکت های ایرانی
به عنوان ترجمه ومعادل واژه خارجی تازه تاسیس timesharing قرار داده شده است.
2-1-1-2تعریف اصطلاحی:
برخی از محققین در تعریف اصطلاحی مالکیت زمانی اینطور بیان داشته اند که مالکیت زمانی به شیوه خاص
استفاده وانتفاع از ملک اطلاق می شود که بر طبق آن مالکان به صورت زمان بندی شده حق استفاده از
ملک را دارند . مولف فرهنگی حقوق black در این باره می نویسد:time sharing شکلی از مالکیت سهم
بندی شده مال است که عمومآ در املاک مشاعی که مخصوص گذراندن اوقات فراغت است ونیز در اماکن
تفریحی رواج دارد ودر آن ، چند مالک استحقاق می یابند که برای مدت معین درهر سال از آن استفاده
کنند.(مثلآ دو هفته درهر سال)
در فرهنگ حقوقی کرزون کالای موضوع مالکیت زمانی به معنای ذیل آمده است: «مالکیت بر هر نوع منزل مسکونی در بریتانیای کبیر یا مناطق دیگر اطلاق می‌گردد که کل یا بخشی از آن توسط کاربران منزل تفریحی مشترک، که همگی حق استفاده دوره‌ای از آن را دارند، برای اهداف تفریحی به طور متناوب و موقت مورد استفاده قرار می‌گیرد»
در تعریف دیگری این طور آمده: مالكيت زماني، برخلاف مالكيت دائم و معمول ، به عنصر زمان محدود است كه مي‌توان آن را «مالكيت ادواري» ، «مالكيت موقت» ، مالكيت زمان بندي‌شده» ناميد. و به تعبيری مالكيت زماني، يك نهاد حقوقي جديد است كه به موجب آن اشخاص مي‌توانند از عين يا منفعت مالي به طور ادواري و در زمان‌هايي معين براي مدتي نامحدود يا طولاني استفاده كنند. به عنوان نمونه در حالت اول مالكيت يك سوئيت براي 15 روز در سال معين و براي مدتي نامحدود به شخصي واگذار مي‌شود و هر كدام از مالكان دوره‌اي ، در زمان اختصاص يافته به خود مالك عين متعلق به خود به طور اختصاصي و مالك مشاعات به طور اشتراكي مي‌شوند، اما در حالت دوم محل سكونت مورد بحث ما با همان مدت 15 روز فرضاً براي 30 سال به شخص واگذار مي‌شود. اين حالت درحقوق ايران بدون شك به عنوان عقد اجاره تحليل مي‌شود.
2-1-2تاریخچة مالکیت زمانی
امروزه هرگاه از مالکیت زمانی به طور مطلق یاد می‌شود بیش از هر چیز دیگر، ذهن متوجه استفاده از املاک و مستغلات، مخصوصاً در مناطق تفریحی می‌شود. شاید اهمیت محل‌های مسکونی واقع در مناطق تفریحی سبب شده که اگر چه مالکیت زمانی در مصادیق مختلف مانند قایق‌ها، بالگردها، کشتی‌های اقیانوس‌پیما و اتوبوس‌های مسافرتی جریان دارد، ولی بیش از همه، مالکیت زمانی در املاک به ذهن متبادر شود.
2-1-2-1مالکیت زمانی در کشورها ی خارجی:
اصطلاح مالکیت زمانی، قبل از هرجای دیگری، در صنعت رایانه به کار برده شد. این واژه بدین معنا بود که تعداد زیادی از افراد می‌توانند به بانک اطلاعاتی یک شرکت رایانه ای در قبال پرداخت هزینة مختصری دسترسی داشته باشند.مالکیت زمانی در رایانه، روشی در اخذ اطلاعات از رایانه بود که در آن، رایانه‌ای که به منظور دادن اطلاعات و سرویس عمومی در نظر گرفته می‌شد، امکان سرویس‌دهی به چندین کاربر را می‌یافت. این مفهوم در اوایل سال 1957 توسط باب بومر در مقاله‌ای در مجلة کنترل اتوماتیک مطرح شد .
اولین پردازنده‌های مرکزی بسیار گران بودند، ولی این امکان وجود نداشت که به بیش از یک کاربر، اجازه داده شود تا بتواند به منظور دریافت اطلاعات، دسترسی اختصاصی به این رایانه داشته باشد. اما بدین علت که عمدة وقت کاربران در استفاده از رایانه، به وارد کردن داده‌ها می‌گذشت، این پیشنهاد مطرح شد که کاربران متعدد بتوانند در استفاده از یک دستگاه رایانة مرکزی، با بهره جستن از فواصل زمانی (time) که در آن کاربر وقت خود را صرف ورود داده‌ها می‌کرد، در اخذ اطلاعات از رایانه شریک شده (share)، کاربران متعدد امکان استفاده از رایانه را بیابند.
تأسیس حقوقی مالکیت زمانی از لحاظ قدمت تاریخی، دوام چندانی نداشته و یک تأسیس حقوقی کاملاً جدید و نو به شمار می‌رود. آغاز تاریخچه مالکیت زمانی به سال‌های 1964 تا 1968 میلادی بر می‌گردد.

Related posts: